黃光裕將國美電器產生的現金流挪用到地產領域，但主要是用於土地拍賣，他並不會將錢投入到實際的建築過程中。家電零售業的類金融模式，黃光裕在房地產專案也有類似的玩法。在家電零售領域裡，國美電器截留現金，而在房產開發過程中，黃光裕要求建築商墊付房產開發資金，他自己實際要投入的錢並不多。從拿地、發包工程、銷售樓花、業主入住整個流程中，實際需要房地產開發商投入的資金僅為拿地部分，其餘部分資金可以透過銀行貸款和讓建築承包商墊資獲得。開發商只需要支付承包商一部分定金，在樓盤封頂之後，透過銷售樓花回籠資金，再償還銀行貸款和建築商剩餘部分工程款即可。如果開發商手裡需要資金開發下一個專案，則可以長時間拖欠工程款。

有地產業內人士說，開發商在拿地的時候，可以分期付款，假定某塊地地價為10個億，開發商可以和政府談土地出讓款的支付方式。比如，政府可能會要求他先支付2億元，剩下拍賣款緩付，或者，可以將地塊分成5塊，這個地塊的2億元付了之後，就可以辦土地開發許可證等證件了，辦完之後，可以去銀行做抵押，可能會貸來1個億，加上開發商的自有資金，就可以進入建樓階段。

黃光裕開發房地產的過程中，融資的方式可以有很多。

在銀行收緊對房地產開發商的信貸時，開發商可以透過高利貸借錢、利用資訊不對稱賺中介費、吸引跨行業投資、向外資投行融資等多種方式實現融資和退出。其中，高利貸借錢是指開發商拍得土地以後，找民間借貸人以高額的月利率獲取過橋借款（通常指公司股東為履行出資義務從第三人處取得借款，股東將借入資金交付公司並取得公司股權後，再將公司資金直接或間接地歸還給第三人，用以抵銷股東對出借人的欠款。形式是：公司股東在設立公司借款註冊，公司成立時，公司股東將公司註冊資本金抽出，返還給借款人），用以支付土地出讓金，或者股權轉讓金。獲取土地使用證後，向銀行申請貸款，用以償還之前的過橋借款。如果銀行不同意貸款，開發商就會繼續向民間借貸者借貸。利用資訊不對稱賺中介費是指，開發商往往利用資訊不對稱，先付股權轉讓或者土地拍賣的訂金，而後再將專案整體轉讓給其他開發商，從而賺取較高溢價。吸引跨行業投資是指。通過出讓專案公司的股權來吸引其他行業公司進入房地產領域。向外資投到融資是指，與外資投行簽訂融資協議，許諾外資高額的回報率獲得投資。

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